连平：本轮房地产市场调整逐步进入尾声

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连平 系广开首席产业研究院首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长

本篇文章刊登于3月7日中国房地产报

“学习之后感触良多。”3月5日上午9时，十四届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。在听完政府工作报告内容后，中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产研院院长兼首席经济学家连平如此感慨道。

“首先就是经济发展目标设定务实、积极。”连平表示，今年的政府工作报告展现中央政府务实和进取的工作态度，同时传递了多重积极信号。

连平认为，政府工作报告将2025年经济增长目标定在5%左右，既考虑了当前的外部压力，也体现了内需不足情况下经济稳定增长的要求；既考虑了当前所具备的良好基础和条件，又兼顾了与长远发展愿景的衔接。

值得注意的是，本次政府工作报告对房地产相关工作着墨颇多，并首次将稳住楼市股市写进总体要求。对此，连平认为，这显示出了政府高度重视两市的强烈信号。

在他看来，楼市和股市是现代经济的重要支柱。长期以来，房地产市场是我国的领头行业，对投资、消费、就业等具有重要影响。经过30多年的发展，股票市场在融资中扮演了越来越重要的角色，对高新技术产业和先进制造业崛起提供了强有力的融资支持。

“楼市股市的波动直接影响到经济增长和社会稳定，影响民众的财产性收入以及财富增长，严重的甚至会触发系统性金融风险。”连平认为，政府工作报告不仅将楼市股市稳定写入总体要求，还将其纳入了货币政策目标框架之中，表明稳定楼市股市已成为货币政策的重要具体目标和中央银行的重要功能。

“此举有助于增强市场信心，推动各项政策和部门之间的加强协调，表明政府对民生问题的高度重视，体现了政府推动楼市股市长期健康发展的决心和信心。这对市场来说是项重大利好。”连平表示。“本轮房地产市场调整可能逐步进入尾声，2025年商品房库销比将从高位逐步回落，大城市房地产市场可能率先走稳。”

中国房地产报：听完今年的政府工作报告，您有什么感触？

连平：今年的政府工作报告展现中央政府务实和进取的工作态度，同时传递了多重积极信号。学习之后感触良多。

一是经济发展目标设定务实、积极。报告将2025年经济增长目标定在5%左右，既考虑了当前的外部压力，也体现了内需不足情况下经济稳定增长的要求；既考虑了当前所具备的良好基础和条件，又兼顾了与长远发展愿景的衔接。

二是稳增长与防风险并重。尤其是在总体任务中首次强调要稳定楼市股市，表明政府在推动经济增长的同时，高度重视防范金融风险和确保经济平稳运行。

三是民生优先。明确提出要增加就业，提高居民收入，完善社会保障等措施，体现了政府对民生的重视。同时在促消费方面作出财政资源的安排，客观上有助于提高人民生活水平，在促消费同时惠民生。

四是宏观政策既加大力度又注重创新。报告提出2025年财政赤字提高至4%，同时政府部门提高加杠杆力度和加大支出力度，货币政策基调要适度宽松。财政支持将惠民生和促销费作为重要的资源投入目标，而货币政策则将股票市场作为政策目标框架的具体内容，拓展央行的调节功能。

五是注重创新驱动发展。提出加大研发收入，支持新兴产业，表明政府将创新作为推动经济转型的核心动力。

六是强调深化改革与扩大开放。提出要激发民营经济的活力，优化营商环境，深化体制机制改革，稳步扩大制度型开放。

七是注重绿色发展。重申了“双碳”目标，提出推动绿色低碳转型，展现了政府对可持续发展的坚定承诺。

八是强调应对全球经济的不确定性，体现了政府在复杂国际环境下的战略定力。

中国房地产报：政府工作报告对于2025年房地产相关工作着墨颇多，您有什么感受？

连平：首先，这是“两会”政府工作报告首次针对房地产市场提出“稳住楼市”这样的措辞基调，说明国家对房地产市场非常重视。鉴于房地产市场的影响力和存在的风险，稳住楼市对中国经济总体保持稳定将起到巨大支持作用。

纵观全球主要经济体的发展规律，即便是在城市化发展已经完成的发达国家，房地产行业在其国民经济中仍然占据了举足轻重的地位。

当前我国正处于新型城镇化建设阶段，未来房地产行业仍有不小的成长空间，房地产业依旧是国民经济重要的组成部分。截至2024年底，房地产投资完成10万亿元，全国房地产销售额也接近10万亿元，两者相加对GDP的直接贡献占比接近15%。由于房地产行业涉及的相关产业众多，诸如建筑建材、耐用消费品和房地产后市场的商品服务需求，间接贡献率在30%左右。因此，稳住楼市对经济良好运转将起到关键的作用。

近年来，房地产市场处于深度调整阶段，供求关系发生了巨大变化，长期积累的风险不断释放，部分房企出现债务违约，房企银行信贷不良贷款及金融市场债券违约频发，不仅对保交房产生负面影响，也逐渐成为经济增长最大的拖累项。过去三年，房地产投资下行对GDP增速累计拖累约4.5个百分点，是内需不济的最主要因素。

从去年四季度开始，在一系列支持政策的推动下，房地产市场运行发生了诸多积极变化。住房销售及房价跌幅逐步收窄，一线及部分二线城市楼市出现了阶段性止跌企稳的信号，但当前房地产市场风险依然不容忽视。部分房企仍有不小的流动性风险，资产减值增加导致房企投资回报率持续下降，房企偿债难度依旧不小。房地产开发投资减少持续拖累经济增长，土地成交减少令地方政府财政继续承压，房地产销售下行，居民相关商品消费支出减少，房地产投资下行降低了民企投资信心。因此，稳住楼市对GDP增速、国内投资、消费以及市场信心的恢复将起到很大积极作用，有助于缓解地方财政压力并推动就业增长。

中国房地产报：您怎么看政府工作报告中提到的存量房收储工作？

连平：收储计划是去年刚刚推出，实际政策推进时间较短。而在实际操作中，存量用地和房产属性可能会比较复杂，收储专项债发行到资金调拨也需要时间，因此整体工作推进相对缓慢。此番“两会”再度强调收储工作，并给予地方政府在具体操作中更大自主权，意在进一步落实相关政策，加速推进地方收储工作，加快推动存量不动产资产周转。

地方政府收购存量商品房和闲置土地将为房企注入流动性，有利于房企盘活存量资产，缓释房企流动性风险。未来政府可能通过收购的存量用地和商品房释放居民购房、租房需求，有助于推进存量住房去库存，促进房地产市场向着更为平衡的方向发展。

据测算，假设按照当前全国商品房销售单价每平方米约1万元，100万套存量商品房，每套住房50平方米收储的标准测算，如果专项债使用比例在50%~100%，预计新增商品房收储专项债实际投放规模在2500亿~5000亿元，拉动商品房去库0.25亿~0.5亿平方米，约占全国住宅待售面积的10%。

土地储备专项债方面，根据2017~2019年的经验。预计2025年土地储备专项债发行规模可能在2500亿~3000亿元。参考过去一年土地挂牌拍卖均价以及土地购置费变动情况测算，预计2025年土地储备专项债或将拉动约1.5亿平方米闲置土地收储，拉动土地购置费2500亿~3500亿元，约占全年土地购置费的8.5%。

中国房地产报：您认为，接下来对于保交房工作应重点做好什么，在房企债务违约风险方面应该重点关注什么？

连平：2025年要加快推进城市房地产融资协调机制扩围增效，支持构建房地产发展新模式，保交楼专项借款要按照“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”的原则，扩围“白名单”项目，精准支持房地产项目建设交付。

虽然近年来支持房地产市场的政策持续推出，迄今为止部分房企仍有不小的流动性风险。受商品房销售下降、资信评级调降、融资增速放缓等因素影响，房企现金流压力仍处于高压区间。根据内地上市房企（住宅开发类）已经披露的财报来看，接近一半的公司现金短债比不到1，表明年内这部分房企短期偿债能力缺乏足够保障。

截至2024年底，房企违约债券为62个，债券违约余额为855.5亿元，占到全部债券违约余额的79%；房地产债券余额违约率为38.2%，而全部债券余额违约率仅为0.75%。尽管当年违约规模和余额违约率较2023年底明显下降，但距离其他行业平均违约水平仍有较大差距。

资产减值增加导致房企投资回报率持续下降。根据内地上市房企（住宅开发类）最新财报显示，截至2024年底，整体资产减值损失（TTM）达到409亿元，较2023年同期增加了13.5亿元，同比增长3.4%。主因销售放缓和存量土地减值导致计提减值资产增加。

房企平均投入资本回报率（TTM）为-0.95%，较2023年0.5%的回报率下降了1.45个百分点，并首次出现负增长，表明内地上市房企投资出现亏损。

尽管2024年房地产开发商整体信贷及债券融资利率水平有所下降，但在负投资回报率的背景下，房企仍然难有进一步扩张借贷的意愿。而部分非上市的、资质相对薄弱的中小开发商融资难度则更大。

房企偿债难度依旧不小。尽管过去几年，在房企自身“瘦身”计划与宏观政策共同作用下，房地产开发商整体债务水平持续下降，到2024年底，房企狭义宏观杠杆率降至15.5%，较2018、2019年最高26.5%左右的水平累计下降逾11个百分点。预计2025年房企本息到期偿还规模约3.1万亿元，较2024年同比下降20%以上，房企债务偿还的绝对规模明显下降。

然而，由于房地产开发商到位资金规模持续下降，预计到2025年底，当年实际到位资金规模可能不足15万亿元，还本付息规模大约占整体到位资金的20%，这意味着房企仍将通过各种融资渠道解决偿债压力，尝试扩张投资的意愿较弱。部分经营困难的房企仍可能会选择主动削减资产负债表的方式来维持企业生存的基本需求，在这种情况下，无法保证个别主体不出现流动性危机的状况。

预计2025年“白名单”专项借款审批金额可能扩围至8.54万亿元，实际放款率提升至50%左右，假设全年商业银行房地产开发贷余额增长5%，全年新增实际放款约2.63万亿元，较当前累计投放多增约1万亿元，将更好地支持房企项目工程建设、防范房企债务风险。

中国房地产报：政府工作报告提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，对于“好房子”建设，您怎么看？

连平：针对当前国内房地产市场需求特点，房企关于建“好房子”可以在以下三个方面展开工作。

一是开展城中村和老旧小区改造计划，推进城中村改造货币化安置，从“住有所居”到“住有宜居”，帮助部分老百姓改善居住环境。预计今年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万套~200万套，拉动住房需求0.75~1亿平方米。

二是针对大城市日益增加的改善性住房需求，房企在新建住房供给端可以配套提供更多140平方米以上的商品房，更好地匹配改善性住房需求。

三是加大“绿色、智慧”装潢建设材料的使用比例。当前各地正在逐步推动节能环保建筑材料的使用，现代化建筑材料的选择向着“绿色、现代、智慧”的建造理念逐步深入人心，新材料的应用具有更好的隔热、降噪、低耗材、高强韧度的特点，满足新时代住房需求。

中国房地产报：对于2025年的房地产市场您有什么新看法？

连平：总体而言，2025年住房政策更加用力，房地产市场有望缓跌走稳。

为了推动房地产市场止跌回稳的目标，今年有以下三个方面的主要任务：

一是在需求端继续发力，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。预计全年住房销售跌势将明显放缓。

二是在供给端政策加码，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，拓宽保障性住房再贷款使用范围。

三是有效防范房企债务风险，发挥房地产融资协调机制作用，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。

房产销售降速明显放慢。在政策强有力支持和需求逐步释放的条件下，2025年全国商品房销售面积可能为9.36亿平方米，增速同比下跌4%左右，跌幅较2024年底收窄8个百分点以上，销售额跌幅可能在3%以内。住宅仍将是商品房销售的主要项目，其中现房住宅销售有望保持在15%左右两位数增速，期房住宅销售跌幅收窄，现房占全国商品房住宅销售比例可能从2024年底的27%升至2025年底的33%左右。

越来越多的城市房价出现回稳信号。销售跌幅显著收窄意味着全国房价持续大幅走低的可能性不大。结合当前房地产市场分化的特征以及降价促销等因素，预计2025年全国新建商品房价格同比下跌1%左右，二手房价格同比下跌2%左右，跌幅较2024年底分别收窄4.7个百分点和6个百分点。

房企流动性状况有所改观。在流动性政策的支持下，房地产全年定金及预收款收入预计可达3.2万亿元，同比跌幅较2024年-20%以上收敛至-5%左右；新增个人按揭贷款规模约1.6万亿元，增速由负转正。

受益于多年“降杠杆”行为，2025年房企债务到期规模较2024年将进一步减少。经测算，全年房企各项债务到期（本金到期+利息支出）规模约3.1万亿元，总体支出规模较2024年减少约8000亿元。

央行住房“16条”及经营性贷款展期工具、商品房及土地收储、“白名单”专项借款扩容等政策的实施，将在很大程度上盘活房企存量资产，较2024年较好地满足房企流动性需求。

土地成交活跃度上升。在土地储备专项债的支持下（土地储备专项债增量资金拉动土地购置费约10%~30%），预计2025年房企整体拿地能力大幅收缩的状况将有所缓解，全年土地购置资金约3.44万亿元，同比下降3.5%，跌幅较2024年收窄5.2个百分点。

下半年投资回稳概率增大。长期施工面积的下降将继续拖累建安工程建设进程及相关投资。政策支持力度加大将更好地发挥托底作用。综合测算，预计2025年房地产开发投资完成额为9.43亿元，同比下跌6%左右，跌幅较2024年收窄4.6个百分点。

本轮房地产市场调整可能逐步进入尾声，2025年商品房库销比将从高位逐步回落，大城市房地产市场可能率先走稳。行业主要指标部分可能止跌、部分可能跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。